A pesar de la desaceleración en otros mercados inmobiliarios de los Estados Unidos, Miami reafirma su rol como destino estrella para el capital extranjero. En el último año concentró el 10% de todas las compras inmobiliarias internacionales en EE.UU., con los argentinos al frente del ranking.
Ni la suba de tasas, ni la incertidumbre política en la región detienen la avanzada argentina sobre el mercado inmobiliario de Miami. Solo entre agosto de 2023 y julio de 2024, los condados de Miami-Dade, Broward, Palm Beach y Martin recibieron inversiones extranjeras por U$S 3.100 millones, según datos de Miami Realtors.
Esa cifra representa un 10% del total de transacciones internacionales en Estados Unidos, consolidando al sur de Florida como un polo patrimonial para los bolsillos más sofisticados de América Latina.
Miami concentra el 10% del volumen internacional de real estate en EE.UU., destacando como uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria global.
¿Por qué vuelve a haber un boom ahora?
Aunque el mercado inmobiliario global se enfría en algunas regiones de Estados Unidos, Miami va a contramano: los números crecen y detrás hay razones concretas, como desarrollos con alto potencial o líneas de crédito más accesibles para extranjeros. Esta región vuelve a posicionarse como un destino estratégico para quienes buscan proteger su capital.
Este nuevo ciclo de oportunidades responde a una combinación de factores: una oferta más amplia en zonas clave, mayor flexibilidad financiera para no residentes y una renovada convicción entre los inversores de que es preferible comprar una propiedad en dólares en un mercado seguro como Miami, que inmovilizar capital en economías volátiles de la región.
Desde el plano inmobiliario, se perciben señales claras de consolidación. “Miami sigue destacándose por su seguridad jurídica, reglas claras para invertir y opciones de financiamiento que permiten acceder a propiedades premium desde montos razonables. Además, tras la pandemia, se consolidó un cambio de mentalidad: muchos clientes priorizan activos que combinen rentabilidad con valor de uso, como propiedades bien ubicadas que pueden disfrutarse o incorporar al portafolio”, señala Maru Alvarez Vitale, Co-Founder de Swann Realty Partners, firma experta en real estate en Miami.
El skyline de Miami refuerza su posición como uno de los centros urbanos más sólidos y atractivos para la inversión inmobiliaria en Estados Unidos. Fuente: Freepik.
Por otro lado, Andrés Aller, director ejecutivo de Aller & Co, destaca: “Florida en general, y Miami en particular, continúan siendo extremadamente atractivos para el inversor extranjero por varios motivos. Se trata de una combinación de factores que se retroalimentan: calidad de vida, un entorno estatal pro-negocios y un crecimiento poblacional muy fuerte”
Entre otros fundamentos, Aller menciona la reciente eliminación del sales tax sobre los alquileres comerciales (a partir de octubre de 2025), la ausencia de impuesto a la renta para individuos y el fuerte crecimiento poblacional: de 18,8 millones en 2010 a más de 23,3 millones en 2023.
Estos elementos estructurales explican por qué, incluso en un contexto global más moderado, el apetito inversor por Miami no solo persiste, sino que se intensifica.
Quiénes están invirtiendo: del C-level al patrimonio familiar
Detrás del boom del ladrillo en Miami hay una constante: los argentinos encabezan, una vez más, el ranking de compradores internacionales. Representan el 18% del total de operaciones extranjeras en la ciudad, seguidos por Colombia (14%), Canadá (8%), Brasil (6%) y México (6%), según el informe de Miami Realtors.
Los inversores argentinos encabezan el mercado inmobiliario extranjero en Miami, representando el 18% de las compras internacionales.
Pero, ¿quiénes son estos nuevos inversores? Ya no se trata solo de grandes empresarios o figuras del jet-set, sino de perfiles cada vez más diversos, aunque con un mismo objetivo: proteger su capital en dólares con una inversión segura y rentable.
“Vemos un perfil de inversor cada vez más informado, que busca rentabilidad combinada con valor patrimonial y respaldo legal”, señalan desde Swann Realty Partners.
Si bien no hay un único patrón, la mayoría de los clientes argentinos tiene entre 45 y 65 años, patrimonio consolidado y una clara estrategia de diversificación. Muchos son profesionales senior o empresarios, otros son familias que ya residen en Estados Unidos o planean hacerlo a futuro, y también hay emigrados recientes que eligen el real estate como resguardo de valor.
“Casi todos nuestros clientes argentinos tienen entre 45 y 65 años y compran con un objetivo claro: proteger su capital en dólares a través de una inversión inmobiliaria sólida y rentable. La mayoría lo hace con un enfoque puramente financiero, aunque algunos también valoran que la propiedad pueda tener un uso personal o familiar en el futuro, si así lo deciden”, agregan desde Swann.
¿Dónde invierten? Las 6 zonas calientes de Miami
A la hora de elegir dónde invertir, los argentinos tienen el GPS bien calibrado. Las preferencias se concentran en cinco zonas clave que combinan conectividad, potencial de revalorización y atractivo turístico: Brickell, Key Biscayne, Sunny Isle, Midtown, Bal Harbour, Wynwood y Downtown.
Áreas como Brickell, Key Biscayne y Downtown se consolidan entre las más prometedoras de Miami para la inversión inmobiliaria a mediano plazo.
Estas áreas mantienen una demanda sostenida por parte de compradores latinoamericanos, y especialmente argentinos, gracias a su cercanía con centros financieros y educativos, su perfil multicultural y la creciente infraestructura residencial. Además, la posibilidad de generar ingresos vía alquileres temporarios (en plataformas como Airbnb) potencia aún más la rentabilidad esperada.
“Wynwood y Downtown, por ejemplo, son zonas en plena transformación urbana. Con nuevos desarrollos de lujo, arte, gastronomía y proximidad a playas, son muy buscadas por quienes quieren una segunda residencia con potencial de apreciación o unidades pensadas directamente para renta corta”, destacan desde Swann.
¿Qué tipo de propiedades compran y para qué?
La mayoría de los inversores argentinos opta por propiedades que ofrezcan solidez patrimonial, facilidad de gestión y potencial de ingresos en dólares, ya sea a través de renta anual o temporaria, según la estrategia de cada comprador.
Según datos de Miami Realtors, el 59% adquiere condominios, una tipología versátil que permite adaptarse tanto al uso propio como al alquiler, mientras que el 76% compra con fines de inversión o vacacionales.
Dentro de ese universo, muchos argentinos apuestan a unidades en pozo, no por su precio por metro cuadrado, que suele ser incluso más alto que el de una propiedad usada, sino por las facilidades de pago en etapas, que permiten ingresar al mercado con una estructura financiera más flexible.
Otros prefieren unidades terminadas que pueden destinarse de inmediato a alquiler, ya sea de corto o largo plazo, como parte de una estrategia de diversificación patrimonial en activos dolarizados.
“El inversor argentino suele combinar lógica financiera y emocional: busca una propiedad que rinda, pero también que pueda disfrutar. Por eso los condominios en zonas bien ubicadas, con amenities y reglas claras para renta corta, tienen tanta demanda”, explica la vocera de Swann.
Los costos fijos a tener en cuenta antes de invertir
Invertir en Miami implica una serie de gastos recurrentes que deben calcularse desde el inicio:
- HOA (expensas): entre USD 300 y USD 800 mensuales, según el edificio
- Impuesto a la propiedad (property tax): ~1.8% anual sobre el valor de fiscal de la propiedad, que en general es siempre menor al valor de compra.
- Mantenimiento general y seguros: entre USD 1.000 y USD 2.500 anuales
A estos costos se suman condiciones impositivas favorables que fortalecen el marco de inversión. “La eliminación del sales tax sobre los alquileres comerciales, prevista para octubre de 2025, y la inexistencia de impuesto a la renta a nivel estatal para individuos, refuerzan un entorno fiscal competitivo”, explica Aller, director ejecutivo de Aller & Co.
La entrega de llaves simboliza la concreción de una inversión inmobiliaria segura y rentable en Miami, uno de los mercados más dinámicos del sector. Fuente: Freepik.
Con estos costos en cuenta, el tiempo estimado para recuperar la inversión (en unidades destinadas a renta temporaria con buena gestión) ronda los 9 a 12 años.
Consultado sobre la evolución del mercado para 2025, Andrés Aller señala que “en un contexto global complejo, dar una respuesta precisa nunca es sencillo, pero algunos factores claves permiten analizar el escenario”.
Destaca que la política monetaria y las tasas de interés seguirán impactando: “Durante 2022 y 2023, la suba de tasas ayudó a estabilizar el mercado inmobiliario. Actualmente, con una inflación anual cercana al 2,7%, la Reserva Federal apunta a llevarla al 2% antes de reducir las tasas.”
Añade que, a pesar de las tensiones inflacionarias derivadas de políticas internacionales y gasto público, la economía de Florida y Miami mantiene una demanda real sostenida y un marco estatal muy atractivo para inversores..
¿Cómo se administra? El auge del property management
Con el crecimiento de la inversión extranjera, especialmente de argentinos, crece también la necesidad de contar con servicios profesionales que gestionen propiedades de forma eficiente y rentable.
El property management se volvió un eslabón clave: permite delegar por completo la administración de la unidad, mantenimiento, cobro de alquileres, reportes financieros y atención al huésped, con foco en maximizar el retorno mensual.
Una gestión estratégica puede generar entre un 15 y un 20% más de ingresos anuales, gracias a un pricing dinámico, baja vacancia y mantenimiento preventivo. Además, contar con asesoramiento legal y fiscal es clave para no residentes que buscan operar en regla y aprovechar ventajas impositivas.
En este escenario, invertir en Miami sin residir allí es cada vez más simple y atractivo. La administración profesional ya no es un extra: es parte del modelo de negocio.
¿Quién invierte en Miami? Celebridades y grandes empresarios
El atractivo del mercado inmobiliario de Miami no se limita a inversores institucionales ni a grandes fondos de inversión. Desde hace años, figuras reconocidas del empresariado y del espectáculo argentino también eligen esta ciudad para diversificar su patrimonio.
Entre los casos más emblemáticos se destacan:
- Lionel Messi, quien recientemente amplió su portafolio inmobiliario en el sur de Florida con la compra de cuatro unidades en el complejo Cipriani Residences Miami. El astro ya poseía propiedades en la Porsche Design Tower y una residencia valuada en más de 10 millones de dólares en Fort Lauderdale.
- Edgardo Defortuna, empresario cordobés y fundador de Fortune International Group, es uno de los principales desarrolladores de Miami. Impusló proyectos como Jade Signature, Ritz-Carlton Residences y el propio Cipriani, con una fuerte impronta argentina tanto en la inversión como en la comercialización.
- Eduardo Costantini, creador del MALBA, desarrolló en la ciudad dos complejos de lujo: Oceana Key Biscayne y Oceana Bal Harbour, que combinan arte, diseño e inversión inmobiliaria de alto nivel.
- Alan Faena, figura clave en el real estate de lujo, dio forma al Faena District en Miami Beach, posicionando la zona como un enclave de diseño y cultura con proyección internacional.
- Jorge M. Pérez, empresario argentino-estadounidense, es fundador y CEO de The Related Group, una de las desarrolladoras más importantes de vivienda multifamiliar en Estados Unidos, con numerosos proyectos en Miami y alrededores.
Estos nombres confirman una tendencia sostenida: Miami fue, y sigue siendo, un destino elegido por los patrimonios más relevantes de la Argentina.
La combinación de ventajas fiscales, dinamismo económico y proyección cultural convierten a Miami en uno de los destinos más sólidos para la inversión inmobiliaria.
Cómo dar los primeros pasos para invertir
Para muchos argentinos, invertir en Miami empieza con una combinación de información confiable, planificación patrimonial y acompañamiento profesional. Antes de definir una zona o una propiedad, es clave entender bien el marco legal, los costos, las opciones de financiamiento y los posibles retornos.
También es fundamental conocer el marco fiscal que aplica al alquiler o la venta de una propiedad en Estados Unidos, especialmente si se reside en el exterior. Aspectos como la doble imposición, las retenciones por rentas y los impuestos sobre ganancias pueden impactar en la rentabilidad final.
Cómo impacta la cuestión fiscal al invertir en propiedades en EE. UU.
Invertir en bienes raíces en Estados Unidos implica no solo oportunidades de rentabilidad, sino también el cumplimiento de ciertas normativas fiscales. Al comprar una propiedad, generar ingresos por alquiler o vender el inmueble, los no residentes deben contemplar impuestos federales, estatales y locales, así como estructuras legales adecuadas para proteger sus activos.
